根据戴德梁行报告，中国房地产百强企业销售市场份额从2015年的约39.1%上升至2017年的56.8%。如果经济环境和政策没有重大变化，集中度将进一步提升。预计到2020年，其市场份额将继续增长，达到62.8%至65.8%。此外，还取决于房屋库存。

中国一二线城市商品房库存在2015年达到顶峰，随后开始去库存。 2018年4月，一二线城市商品房库存恢复到2014年水平。接下来看新开工和销售——套。2017年，住宅新开工面积12.8亿平方米，住宅销售面积14.4亿平方米。事实上，有一个关键信息值得考虑。 2010年至2014年新开工面积大于销售面积，2015年至2017年新开工面积大于销售面积。小于销售面积

这意味着建的房子少了，卖的房子多了，对应的词是：去库存。思考完以上数据，我们再来看看中美房产中介业务模式的差异： 1）国内中介机构负责房产买卖双方的谈判，而美国房产代理人仅对其中一方负责；

2）国内房产经纪人的准入门槛不高，而美国房产经纪人需要持证才能工作； 3）中国一个地区有多家房产中介公司，而美国一个地区通常只有一家中介公司； 4）中国房产中介佣金比例约为1%-2%，而美国佣金比例在6%左右（差距巨大）；

我们来看看国内外房产中介行业代表性企业的财务状况： 1）收入、利润、现金流。其中规模最大的是仲量联行和Realogy。其中，仲量联行涉足房地产服务和房地产投资投资管理业务。 Realogy 是美国排名第一的房地产代理公司。这也意味着艺居未来还有成长空间。

2）毛利率和净利润率。 Realogy 的毛利率最高，Jones Lang LaSalle 的毛利率最低。净利润较高的是易居和世联兴。综上，研究逻辑如下： 易居中国最大的争议在于：当年美股上市后，股价一路下跌，如今却在港股上市，股价已经破——，是市场错了还是投资者错了？哪里有问题？

问题显然不在于性能。报告期内，其营业收入分别为27.16亿元、39.96亿元、46.33亿元，税后净利润分别为1.77亿元、5.72亿元、7.65亿元。你看，一路上速度都很快。增长表现，房地产市场尽管经历了低谷、牛熊转换、政策调控，但增长依然强劲。

问题不在于产业链结构。一端连接当地多家房企，另一端连接下游C端用户。具有典型的沙漏结构，而且是在咽喉处，也是行业首创。产业链地位也无可挑剔

所以有什么问题？预测后续，下一章分析不构成任何投资建议。股市有风险，入市需谨慎。